【堅料網】寒柏:不必對樓市太悲觀

總結2022年,普遍港人錯估形勢,更嚴重忽略了加息對經濟及資產泡沫的影響。香港專家不斷「唱好」樓市,等到去年10月後才改口,但本港樓市已調整了至少15%。

但於2023年起,兩地「通關」,人流互通,消費氣氛有所改善,我們則反過來不必對本港樓市太悲觀。據從事地產中介的朋友指出,近日不少投資者都在查詢新界北之新樓盤,樓市的氣氛似乎一下子有轉好的跡象。

由於本港樓市已下跌了一段時間,即使環球及本港經濟還未有明顯的改善,但總會有港人嘗試「趁低吸納」。此外,即使是疫情及封控期間,本港失業率仍屬於偏低的水平。通關後,某些行業亦會出現復甦及需要增聘人手,再加上一般銀行按揭以「最優惠利率」封頂,加息所帶來之「供樓壓力」尚在可控的水平,不會對本港用家造成太大的影響。基於本港土地及住宅供應不足的情況下,住宅市場應該有較強的承托力。於2023年初,本港住宅樓市尚有機會出現「小陽春」。

但值得大家關注的是,坊間討論「加息對樓市之影響」,每每只討論住宅樓市,更只聚焦市民之「供樓壓力」,但從沒有人深究「加息」對投資者、發展商及整體經濟之影響。此外,工商物業以「投資需求」所主導,與住宅的特性有很大的差異。現時,店舖及工商大廈之租金回報率只有2%或以下,空置率還高達雙位數字,本港利息成本卻高達5厘以上,持貨者如何支撐下去?買家則可以先把資金放在銀行賺取利息,怎會急於購買工商物業?除非環球經濟大幅改善、熱錢流入或美元忽然反過來大幅減息,否則工商物業又怎能輕易重拾升軌?

簡單來說,本港住宅市場或會出現「小陽春」,但以「投資需求」主導的工商物業依然會受壓。儘管市場憧憬「通關」後可帶動店舖的租金收入,但一來消費市場亦不可能一下子回到疫情前,二來香港店舖市價太高而租金回報率過低。暫時來說,市場預期美元利率於未來3年將維持在3至5厘之水平,資產價值將無可避免持續受壓。一直以來,香港房地產都是「賣家」市場,投資者大都惜售,但如今則由「買家」所主導。

當然,雖然住宅市場或會出現「小陽春」,但用家或投資者亦應該小心在意。坊間一直有一個十分錯誤的講法,某些「樓市大好友」總會說:「只要自住便不用怕。」

這說法在過去幾十年行得通,只不過是我們剛巧碰上樓市上升的大周期而已。每當筆者反問:「如果投資日本呢?」「樓市大好友」總會強稱日本是「例外」。說穿了,有誰可以保證香港經濟於未來幾十年將會繼續平穩地增長?有誰可確保香港的地位及競爭力不變?萬一樓市下跌7成呢?難道「自住」不怕做「負資產」?「自住」的人不會失業嗎?對一般人而言,置業是一個非常重要的決定,應該再三考慮清楚,如此輕率的一句「只要自住便不用怕」,實是非常不負責任的建議。

總的來說,雖然我們不必對本港樓市太悲觀,但美元大幅加息對環球經濟及本港樓市仍有很大的壓力。此外,去年底中國、日本及亞洲的出口貨值大跌,再加上油價急挫,亦反映西方經濟不景氣。在港股出現「小陽春」之際,投資者亦同時在擔心環球經濟將陷入衰退。

很多人把期望都放在內地之上。或許放寬防疫政策對部份經濟活動有利,但內地經濟的「三頭馬車」(消費、投資、出口) 是否可以立刻「全速前進」呢?

1. 美元大幅加息,導致環球資金流向美元區,無疑打擊了「投資」板塊。
2. 俄烏戰爭及歐美經濟不景氣已使內地「出口」一蹶不振。
3. 內地「消費」力量的支撐是「房地產金融」。「內房」的情況怎樣了?

除非美聯儲來一個「反高潮」而大幅減息,然後俄烏戰爭暫停,環球性通脹又忽然受控,再加上疫情沒有再度惡化,否則環球經濟怎會一下子好起來?內地又豈能獨力支撐整個世界?

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