寒柏：中央拯救內房的理念是甚麼？

早於2012年起，中央政府已表明對整頓樓市的決心；在之前，內地的樓市政策傾向於「周期性」，只會當樓市過熱時才推出「收緊措施」；並在樓市開始橫行時便「放寬」。但自2012年至今，中央調控樓市的政策愈來愈緊，明顯是由「周期性」調整，逐步變為「結構性」的改革。

這10年間，我們看到中央的樓市調控措施逐步「收緊」，先是推出「限購」、「限售」、「限貸」及「限價」等調控措施，並對內銀的房貸及開發貸設定每年上限。

稍後，愈來愈多內房商在境外發債。這些年來，商界都不相信中央整頓樓市泡沫的決心。由於樓市支撐經濟發展，房地產亦是銀行借貸的主要抵押品，再加上賣地是地方政府主要收入來源。所謂千絲萬縷，一環扣一環，普遍人都不相信中央打算貫徹「房住不炒」之理念。

近年，中央再為主要內房商設下「三條紅線」的監管，亦嚴查內地銀行對內房商之貸款。不少內房商透過不同方式「出表」，把債務隱藏，在內地經濟放緩之情況下亦被投資者「識破」。由於「三條紅線」的規定限制了內地銀行對債務比重偏高及現金流相對差的內房放貸，這亦直接衝擊了投資者對其境外債券的信心，使其境外再融資的難度大增。

內房爆沫問題已醞釀多時，陸續有內房商出現境外違約，再加上內地房地產市場開始下跌，某些內房商缺乏資金周轉，無法如期完成手上的項目，導至出現「爛尾樓」及小業主紛紛「斷供」之情況。

近日，據報內地正打算成立房地產基金支持內房商，規模將達2,000至3,000億人民幣。另外，有消息指內地政府希望銀行可以提供高達10,000億人民幣貸款，從而協助發展商完成「爛尾樓」項目。還有，某消息人士透露，中央要各地政府研究，能否打折或無償收回某些出現經營困難的發展商手上之土地，但這涉及更多法律問題，各大發展商的情況不一樣，亦不能以「一刀切」的方式處理。

早前，「三條紅線」的規定已相對放寬，內地銀行可酌情處理。現時，有傳內地即將拯救內房商。到底，內地政府將會怎樣實行計劃呢？

據中央早已說明「房住不炒」的理念，今次拯救的「主角」不見得是內房商，而是樓市本身。如果內房商因為過渡借貸、並累積了大量的境外債，這是內房商本身經營不善之過。內房泡沫風暴早已醞釀多時，但一直未見中央積極救市，便已是很好的證明。

估計這次「救市」，是聚焦「爛尾樓」及「斷供」的情況，動機是保障小業主及穩定銀行體系，以防因「斷供潮」所引發的骨牌效應。

有人認為以巨額的資金及貸款「救市」，將引發嚴重的通脹。這明顯是過慮。只要資金重點用作支持內房商完成手上的項目，並解決「爛尾樓」及「斷供」的問題，即資金及貸款只是起了「駁橋」的作用，最終使實體經濟繼續如常運作，發展商順利完成手上的項目，亦算是為社會創富。在這種情況下，並不見得會引發高通脹。

內地政府要確保的就是「救市」的資金及貸款，並非用來「以債養債」，填進去債權人的「無底深潭」裡，或被投機者挪用。經營不善的內房商應該要倒閉，但其手上的資產卻要按合約精神，作「順位」賠償。

首先是照顧小業主的利益，然後是供應商及建築商，接着便是要賠償基層員工的血汗錢。當客戶、供應商及員工的利益得到保障後，債權人才可按合約精神排序，在法院清算資產時獲得合理的補償。

其實，在西方資本主義世界裡，原則上做法也是如此這般。但由於資本無序擴張的情況下，財雄勢大的債權人往往可以用各種手段操控公司而獲得最大的好處，然後妄顧小客戶、供應商及員工之利益。內地明顯會吸取西方的教訓，一方面不隨便「放水」或「救市」，另一方面亦不會讓境外債權人剝削內地小業主及供應商的利益。
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