【思考HK】寒柏：香港樓市的跌勢已成

根據本港某兩間著名物業中介公司的「樓價指數」顯示，近半年的樓市跌幅已超過自2020年3月初的跌幅；本港全年樓價跌幅已有大約5至6%。業內估計本年度的住宅樓宇跌幅大約會擴大至8至10%左右。

此外，香港商用物業，包括寫字樓及店舖等的價格早已在下調。寫字樓於上年半已錄得約10%的跌幅。其中，甲級寫字樓的空置率亦達至10%左右。於銅鑼灣、尖沙嘴及旺角等傳統「遊客區」的店舖亦有空置問題。業主須大幅削減租金好幾成，才有租客願意冒險承租。由此可見，於住宅市場尚未正式下跌之前，商用物業更受經濟環境影響而已經率先下跌。

除了以上「冷冰冰」的數字之外，我們在日常生活之中，亦不難發現香港樓市的不景氣現象：

在「一手樓市場」方面，發展商的「開盤」策略，明顯不再「惜售」。各大發展商仍是「逐步推盤」，當然不敢一次過把所樓盤的單位拋售，但「開價」卻明顯愈來愈貼近「二手樓市場」，還推出各種優惠，是「求量不求價」之表現。

此外，業界還不斷迫逼港府，要求「免檢通關」。早前還有消息人士放風指港府正研究寬免內地來港優才在還沒有拿到身份證之前置業的「雙重印花稅」。由此可見，發展商明顯感受到「去存貨」之壓力，急於「開源」，才會不約而同的打內地優才之主意。

至於「二手樓市場」方面，中介機構的指數正以各大型傳統屋苑為參考，數據下跌正表示「二手樓市場」的價格正在下跌。近1年以來，陸續有中產移民；由於稅務問題，很多港人需要在移民前把香港的物業處理掉，因此這些賣家不再惜售。很多打算移民的中產家庭持貨很久，就算買家「還價」，他們仍可賺得可觀利潤，因此也不介意削價售出手上物業。

大家如果近來曾與地產中介打交道，他們的「口頭禪」是甚麼呢？如果你是賣家，他會說服你等買家「還價」，例如大概5%左右的水平尚算合理，可以輕易地把物業沽出。如果你是買家呢？中介會對你說：「放心還價吧！」香港樓市已成為「買家」主導的市場，明顯與過去20多年來的情況完全不一樣。

此外，本年度自3月份起，美國已4度加息，累計加幅達2.25%。如此匆忙的大幅加息，算是這20年來比較罕見。據現時的估計，歐美為了有效抑止通脹，都不得不繼續大幅加息。有美國權威人士認為，美國利息將會出乎意料地加至4%左右的水平。儘管本港資金充裕，但港元拆息已逐步追緊美元。我們亦不能排除港元不會「追過龍」，並於下半年一口氣大幅調高利率，最終無可避免的加重了供樓人士之負擔。

至2018年的「中美貿易戰」，再加上2019年的「黑暴」及稍後持續3年的疫情，為何本港樓市的跌幅仍是如此緩慢呢？

除了香港土地及樓宇向來供不應求之外，金管局早在2012年便向銀行界推出「審慎措施指引」，對房貸作出諸般規限。香港平均房貸成數偏低，整體供樓壓力有限，亦是整體樓價比較「堅挺」的原因之一。

但值得留意的是，業界對樓市的前景有信心之主要原因，主要還是因為「中國因素」。無論是發展商、投資者、銀行、估價行及中介機構等等，都紛紛認為只要內地與香港重新「免檢通關」，一切便會「復常」。但敢問這假設是否無懈可擊呢？

環球經濟不景氣的情況下，亦影響了內地經濟。這幾年間，內地政府亦正努力整頓各行各業，以減低壟斷及不公平之情況。內地社會正逐步走入「小康」，大量中產「抬頭」，一改從前比較「財大氣粗」之消費模式。就算等到「免檢通關」之後，香港的奢侈品消費市場又能否全面復甦呢？

此外，發展商一心希望內地資金可以支撐本港樓市，但難道大家不知道，內地的房地產市場亦正經歷不景氣嗎？內地國民那「買樓穩賺不賠」的「價值觀」正逐步扭轉過來。內地專才於國內也不一定急於置業了，為甚麼他們一定想來港買樓？

最後，俄烏戰事爆發後，歐美政府用盡各種方法制裁俄國，甚至乎直接凍結俄國商人在海外的資產。對於西方政府的所作所為，內地商人亦一直看在眼裡。從前，內地商人在全球進行「資產配置」，並把部份資產轉移至香港及海外，算是一種分散投資的風險管控行為。

但今時今日，內地商人不怕海外資產被歐美諸國「充公」嗎？他們還很熱衷的把資金調撥至香港？

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