【思考HK】寒柏：仍唱好本港樓市的幾個荒謬觀點

香港樓市的跌勢已成，連最有「剛性需求」的住宅物業也下跌了大約10%左右。回想起來，近一年以來不斷有人「唱好」本港樓市，我們不妨重溫一下這些觀點有甚麼荒謬的地方。

儘管美國聯儲局於本年度3月起宣布進入「加息周期」，但很多港人都不相信美國會大幅加息。此外，財政司司長及業界還不斷公開表示，由於港人的整體按揭成數偏低，加息對港人的影響不大。還有很多人為香港做「壓力測試」，認為就算加息達2厘左右，平均每人每月也只多付大約2,000港元的房貸。因此，加息對香港樓市不會構成影響。

但聯儲局本年度已連番加息，在短短幾個月之內，由0.25厘大升至近日的3.75至4厘。年底還會再加息0.5厘。本港的1個月HIBOR亦已升穿3厘。簡單來說，加息幅度遠比「壓力測試」為高，絕非只有2至3厘。就算聯儲局暗示下次加息的幅度未必會有0.75厘，但市場估計「加息周期」仍會持續，聯邦利率將達5厘以上。試問如此大幅度的加息，對普遍市民又怎會不構成任何影響？

本港決策官員及地產界只聚焦討論「供樓人士」的負擔水平，亦明顯有所誤導，忽略了「加息周期」對香港整體樓市的影響。

大家有沒有考慮到加息對發展商及物業投資者的影響呢？在此我們不妨做一個簡單的推演。假設有香港投資者持有價值為10億港元的物業，現在放租的收入僅有2%左右。我們普遍相信，無論是本港發展商或物業投資者的底子皆十分雄厚，其槓桿借貸比率不高。我們不妨假設其借貸只有物業價值之一半，即5億左右。如此一來，loan-to-value (LTV) ratio亦只有50%，屬偏低水平。但現在本港1個月HIBOR已超過3%，估計到年底更會接近4%。就算該名物業投資者可以用接近HIBOR的水平舉債，但利息成本高達4%，這個價值10億港元的物業投資並不划算，最多就只能「扯平」而已 (不用賠本)。在實際市場環境裡，很多物業投資者就算借貸比率偏低，但其手上物業扣除利息成本後，根本早已「入不敷支」。

值得大家關注的是，其他投資者還會購買這個「入不敷支」的物業嗎？放在銀行也有4%的利息，為何要購買個這租值只有2%的物業？

如此一來，大家便不難明白，為何有本港著名的發展商，會忽然以「打包」方式，並打折的把手上的住宅項目售予投資基金。另外，還有某大發展商，居然以「明股實債」的方式出售手上住宅物業項目。如果發展商手上貸尾樓單位能順利售予市民或用家的話，又怎會以「包底」形式向行家出售該樓盤？為何連「明股實債」這種苛刻的條件也要接受？為何不直接向銀行或到債券市場舉債？是否資金鏈出現了甚麼潛在的問題？或利息成本開始失控？

還有，「加息」及「強美元」對本港樓市的影響還不只於此。對內地投資者及海外 (非美元區) 的投資者而言，香港的樓市根本尚未正式下跌。本年度計，香港住宅樓價才下跌了大約10%左右，但美元以外的絕大部份貸幣，包括人民幣也下跌了超過15%。如此推算，香港樓市對內地及海外投資者來說，還偏貴了5%左右，尚未正式進入下跌周期。

有趣的是，本港業界一直不斷淡化「加息」及「強美元」對香港樓市的具大影響，只不斷說內地的防疫措施過緊而影響「北水」來港投資。換句話來說，普遍業界心知肚明，內地資金對香港樓市來說亦十分重要。可是，由於「強港元」的情況下，香港樓市對內地投資者而言，仍然偏貴，有誰保證「北水」可以「救市」？值得關注的是，在內地「房住不炒」的指導思想下，內地投資者還會如2019年或以前般，這般熱衷於投資香港房地產市場嗎？

港人除了忽略了「加息」及「強美元」的影響之外，有行業意見領袖還認為「移民潮」不影響本港樓市。大約於2020至2021年左右，有權威人士譏笑打算移民的就只有沒有物業的年輕人。當大家發現很多打算移民的都是中產家庭後，便改口說這些家庭大都沒有把手上的物業賣掉。但事實是否如此呢？

據坊間估計，撇除海外留學、工作或旅遊的個案，於2020年7月至2022年6月左右，移民人士大約20至30萬人左右。我們不妨先假設只有20萬人離開，以平均4人為一個家庭計算，即有至少5萬個家庭移民。

我們或許可以粗略估計，5萬個家庭裡就只有3分之1人會售出手上的物業，並簡單當成只有1.5萬個家庭會賣出手上的物業。假設物業的平均價格為800萬港元，便涉及1,200億港元的金額。這個超過千億港元的金額是甚麼概念呢？

據統計，過去12個月以來(截11月3日)共有32,181宗「二手樓」成交，涉及2,605億港元。如此一來，「移民盤」的佔全年「二手樓」市場總成交金額的46%左右。

就算我們把移民賣樓的家庭之估算再下調，例如有超過1萬個家庭移民賣樓，仍等同有超過800億港元的成交金額，怎樣計也不會是「小數目」。一直以來，這批中產家庭向來是「用家市場」的「中流砥柱」。他們離開香港並把資金帶走，又怎會對香港樓市毫無影響？

長達19年的樓市大升浪，使很多港人都忽略樓市的下行風險。財金官員、專業人士及業界意見領袖還不斷「唱好」，才會使我們忽略「擺在眼前」的巨大風險。

有趣的是，有著名估價行對本港樓市的前景並不感樂觀，還公開呼籲要港府要盡快「撤辣」。為何連估價行也發聲了？莫非連它們的「估價模型」也開始支持不了現在本港的「高樓價」？