學研社
自本年度3月起，美國聯儲局大幅加息。本港樓市的不景氣由工商類物業，蔓延至住宅市場。此外，一手樓市場開始出現滯銷，跌勢亦擴散至二手樓市場。
中原城市領先指數亦由2021年8月1日的190.1，反覆下跌至2022年12月2日的159.16，指數從近年高位下跌了17%。儘管樓市早已出現明顯的跌幅，但港府尚未正式推出諸般「逆周期措施」，到底是何原故呢？
香港地產界至今仍不斷「唱好」樓市，一手樓滯銷及二手樓價量齊跌的消息只輕輕帶過，一律被視之為個別事件。等到傳統大型屋苑都不斷錄得顯著跌幅時，大家才如夢初醒。
但我們也不能怪發展商過份「唱好」，一般市民對後市仍充滿信心，並認為即使本年度開始出現明顯的跌價，亦不過是調整，很多人仍深信樓價在明年中便會大幅反彈。由2003年以來，港人經歷了接近20年的地產「大牛市」，大家總結多年來的經驗，都深信香港物業「易升難跌」。換句話來說，這是所有港人匯聚成的「集體智慧」。
在這「集體智慧」之下，港人很難免會有確認偏誤 (confirmation bias)，不斷選擇性地吸收一面倒的資訊。
當環球市場都十分關注聯儲局的加息步伐之際，唯獨是港人對此嗤之以鼻；絕大部份港人都覺得美國不可能大幅加息，亦不相信港元將會跟隨美元步伐加息。 這幾個月以來，港人就是「集體偏聽」而全盤忽略了加息所帶來的風險及對經濟所構成的衝擊。
近日 (2022年12月2日)，港元1個月HIBOR已升至4.91厘，1年的HIBOR亦已升至5.69厘之水平，已比美國基準利率為高。現時，港人已無法迴避加息壓力及樓市下跌的事實，大家卻仍然忙着「唱好」後市，不約而同的覺得美國的加息周期已近尾聲。某些人相信聯儲局已經「由鷹轉鴿」，某些人則認為明年中或明年底將會大幅減息。
現實情況是，無論是聯儲局的會議紀錄、官員的口徑、國際金融市場人士的分析及衍生工具的走勢等等，對美元利率走向，都遠不及港人般樂觀。 暫時來說，國際金融市場的共識，只是美元利率的加幅將會減小，但利率卻不會一下子回調下來，至少明年將會橫行一段時間。
很多港人卻已一口咬定美元不會再加息，所以大家便不怕利率風險。另外，絕大部份人的分析，就只聚焦於銀行的「樓宇按揭」之上，大談一般港人的「供樓壓力」尚可控，便認為本港樓市將會大幅反彈了。
大家不妨想深一層，除了住宅市場外，難道我們可以完全不理會工商物業市場嗎？只看一般小市民的「供樓壓力」，便會忽略了所有發展商及物業投資者於加息周期所遇到的巨大壓力。在低息環境長達20年之下，發展商及物業投資者有沒有預計過加息周期之情況，它們如何面對利息成本忽然大幅抽升的情況？絕大部份物業投資者所收取的租金及物管費用，早已不夠付利息，它們有足夠的現金流來付利息嗎？發展商在滯銷的情況下，如果不減價促銷，又怎樣付利息？
說穿了，過去20年以來，發展商、物業投資者及香港小市民的普遍信念，就是「長線持有物業」才是王道，「落車」後不一定能再「上車」。有「閒錢」的都用來投資物業賺取租金，否則放在銀行也沒有多少利息收入，還要面臨貶值。
在這大環境下，他們手頭上的現金流又能否撐過加息周期？一般小市民只要有工作，賺取穩定的薪金收入，似乎尚可支持下去。
但你們的「老闆」呢？你們「老闆」的「老闆」呢？香港上流社會就是一直靠着物業升值，才能不斷「錢搵錢」。「老闆」的「老闆」靠甚麼維生？不是租金收入，便是賣樓了。在加息周期裡，他們所賺取的租金收入還不夠付利息，如果他們的手上現金不夠，就只有靠賣樓來支撐。可是，誰會來買他們手上的物業呢？現時，銀行存款利率也比香港物業的租金回報率高，除非樓價大幅下調，否則新的投資者怎會願意「接火棒」？總的來說，加息對整體經濟都會構成嚴重影響，為何我們只談一般小市民的「供樓壓力」？「老闆」的「老闆」有困難，還會不會付薪金予小市民呢？
但無論怎樣說，普遍港人仍對港樓充滿信心。除了一口咬定美國將會在明年大幅減息之外，大家還有很多正面的想法。
例如，很多人深信內地將會大幅調整防疫政策，並於明年「復常」及「通關」。只要內地抗疫失敗，被迫全面開放後，「北水」便會再來香港「托市」。此外，有人認為，移民英國的一班港人將會回流，將激刺樓市。有趣的是，早前有不少港人賣樓及移居英國時，大家都不認為這班人會對本港樓市帶來負面影響。但大家卻相信如果這班人回流的話，將會為樓市帶來正面影響。近日，有人指出香港樓市滯後股市表現約幾個月。現時，港股回升，即表示港樓亦會回暖。坊間還有很多利好樓市的說法，也不一一盡錄。
我們先不必深究以上的觀點是否正確。值得留心的是，這些觀點差不多是全港商界所得到的共識。甚至乎，港府官員亦有相近似的看法。如此一來，原來絕大部份港人都不擔心本港樓市的發展，並對前景充滿信心；很多人還深信港樓即將大幅反彈。那麼，港府又怎會放寬「樓市辣招」呢？還談甚麼「逆周期措施」？
最後，萬一本港樓市不似預期，到時候大家便不能怪港府不肯「撤辣」了。誰叫你不斷「唱好」？
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