【堅料網】寒柏：不必對樓市太悲觀

總結2022年，普遍港人錯估形勢，更嚴重忽略了加息對經濟及資產泡沫的影響。香港專家不斷「唱好」樓市，等到去年10月後才改口，但本港樓市已調整了至少15%。

但於2023年起，兩地「通關」，人流互通，消費氣氛有所改善，我們則反過來不必對本港樓市太悲觀。據從事地產中介的朋友指出，近日不少投資者都在查詢新界北之新樓盤，樓市的氣氛似乎一下子有轉好的跡象。

由於本港樓市已下跌了一段時間，即使環球及本港經濟還未有明顯的改善，但總會有港人嘗試「趁低吸納」。此外，即使是疫情及封控期間，本港失業率仍屬於偏低的水平。通關後，某些行業亦會出現復甦及需要增聘人手，再加上一般銀行按揭以「最優惠利率」封頂，加息所帶來之「供樓壓力」尚在可控的水平，不會對本港用家造成太大的影響。基於本港土地及住宅供應不足的情況下，住宅市場應該有較強的承托力。於2023年初，本港住宅樓市尚有機會出現「小陽春」。

但值得大家關注的是，坊間討論「加息對樓市之影響」，每每只討論住宅樓市，更只聚焦市民之「供樓壓力」，但從沒有人深究「加息」對投資者、發展商及整體經濟之影響。此外，工商物業以「投資需求」所主導，與住宅的特性有很大的差異。現時，店舖及工商大廈之租金回報率只有2%或以下，空置率還高達雙位數字，本港利息成本卻高達5厘以上，持貨者如何支撐下去？買家則可以先把資金放在銀行賺取利息，怎會急於購買工商物業？除非環球經濟大幅改善、熱錢流入或美元忽然反過來大幅減息，否則工商物業又怎能輕易重拾升軌？

簡單來說，本港住宅市場或會出現「小陽春」，但以「投資需求」主導的工商物業依然會受壓。儘管市場憧憬「通關」後可帶動店舖的租金收入，但一來消費市場亦不可能一下子回到疫情前，二來香港店舖市價太高而租金回報率過低。暫時來說，市場預期美元利率於未來3年將維持在3至5厘之水平，資產價值將無可避免持續受壓。一直以來，香港房地產都是「賣家」市場，投資者大都惜售，但如今則由「買家」所主導。

當然，雖然住宅市場或會出現「小陽春」，但用家或投資者亦應該小心在意。坊間一直有一個十分錯誤的講法，某些「樓市大好友」總會說：「只要自住便不用怕。」

這說法在過去幾十年行得通，只不過是我們剛巧碰上樓市上升的大周期而已。每當筆者反問：「如果投資日本呢？」「樓市大好友」總會強稱日本是「例外」。說穿了，有誰可以保證香港經濟於未來幾十年將會繼續平穩地增長？有誰可確保香港的地位及競爭力不變？萬一樓市下跌7成呢？難道「自住」不怕做「負資產」？「自住」的人不會失業嗎？對一般人而言，置業是一個非常重要的決定，應該再三考慮清楚，如此輕率的一句「只要自住便不用怕」，實是非常不負責任的建議。

總的來說，雖然我們不必對本港樓市太悲觀，但美元大幅加息對環球經濟及本港樓市仍有很大的壓力。此外，去年底中國、日本及亞洲的出口貨值大跌，再加上油價急挫，亦反映西方經濟不景氣。在港股出現「小陽春」之際，投資者亦同時在擔心環球經濟將陷入衰退。