學研社
與內地實施首階段通關後，香港的經濟將會怎樣？絕大部分人都不會認為通關後，經濟便會立刻「一飛沖天」，但大家普遍的相信，兩地人流互通對經濟總會有正面的影響。以本港住宅樓市來說，去年受加息影響已累計下跌超過15%。新樓盤銷情並不理想，二手樓至今仍不斷出現減價放售或蝕讓離場之情況。但與內地通關後，香港樓市氣氛理應會有所改善。農曆新年假期後，或會出現一定程度上的「小陽春」，我們對住宅樓市的前景亦不用太悲觀。
在疫情及封控期間，香港失業率依然維持在低水平。對外及對內在通關後，旅遊業、酒店業、零售業及飲食業等將會陸續增聘人手，本港消費市場將有所改善，失業率應該可以保持在更低之水平，市民購買力得而維持，住宅樓市總會有一定的承接力。暫時來說，住宅供應仍是供過於求，而且美元加息期漸到尾聲，儘管仍會維持在5厘以上，但本港樓市按多有「最優惠利率」作「封頂」。雖然「銀行同業拆息」及「最優惠利率」仍有機會向上調，但幅度應該有限。一般小市民只要量力而為及沒有被裁員，「供樓壓力」應該在可控範圍。
總括而言，通關後香港的旅遊業、酒店業、零售業及飲食業將會有一定程度的復甦，本港消費市場重拾溫和增長，樓市氣氛將有所改善。即使在加息環境下，市民的「供樓壓力」仍然可控，住宅樓市在短期內或會出現「小陽春」。值得大家留意的是，以上預期的「反彈」，是一種「希望回到疫情前」之良好意願，但宏觀及中長期經濟的發展會如何呢？
過去3年以來，很多香港的大機構都在盈利萎縮或出現虧損之情況下而沒有大幅裁員，就是基於以上所說的「良好意願」；大家相信只要通關，便可以「馬照跑、舞照跳」。本港發展商及投資者，都在過去半年大幅加息的情況下，現金流出現嚴重壓力卻沒有大幅裁員，只有部份二、三線發展商出現問題而需要賤賣資產。香港商界經歷了「中美貿易戰」、「黑暴」、「內房債券爆煲」及「新冠疫情」後，已「死撐」了超過4年。一般「打工仔」沒有在期間丟了工作，未必會明白不少香港資本家、發展商或投資者已「傷筋勞骨」；香港商界的底子已大不如前。
此外，美元加息潮尚未結束，預計2023年全年將會維持在平均5.1厘之上。有人相信美聯儲將於今年年初將加到5厘至5.25厘，然後於今年年底才開始考慮減息。亦有人預計美聯儲還需要把利息上調至5.5厘，但今年年中便可以開始掉頭減息，一切仍要看美國經濟及通脹的情況。無論如何，美聯儲已結朿了「超低息期」，即使於2024年啟動減息，市場預期仍將維持在平均4.1厘，等到2025年或會下調至平均3.1厘。
換句話來說，即使是美國通脹受控，美元仍會於未來3年內維持在3至5厘左右的水平，零息期將不會再出現。一般「打工仔」似乎仍可承受「供樓壓力」，但本港發展商及物業投資者的情況將會怎樣？
由於在低息環境之下，香港物業價格高企，租金回報只有2厘或以下。店舖及商場及工商大廈的回報率更低，空置率亦不斷上升。近日，寫字樓的空置率達1成以上，部分甲級寫字樓的空置率還高達3成。儘管如此，在接近零息的大環境下，發展商及香港物業投資者的借貨比率偏低 (一般都在5成左右)，投資物業仍可帶來穩定的現金流收入。可是，過去半年美元大幅加息下終於波及港元拆息，HIBOR已由0.15厘上升至5厘左右，投資物業已成為一門蝕本生意，並對發展商及投資者構成相當的現金流壓力。
投資物業的租金回報只有2厘或以下，利息成本卻高達5厘以上，即使是把錢放到銀行裡仍可得到5厘的存款收入。無論是香港、內地及海外的投資者，又怎會急於來港購置物業？近年，有整幢商廈的出讓，都在大幅折讓及低於市價4至5成的水平成交。
換句話來說，對於本港物業市場來說，暫時失業率依然偏低，住宅物業有「使用需求」，「自住類」或成交單價在1,200萬左右或以下的住宅單位應該有支持，但超豪宅、高級別墅、寫字樓、工商大廈、店舖、商場及酒店等等的價格過高，其價值始終取決於「投資需求」。在環球經濟低迷及加息環境的壓力下，我們對絕大部分物業板塊的資產之前景，依然未敢樂觀。
香港商界都希望與內地通關後，「北水」可以拯救香港樓市。無論如何，即使我們假設疫情及變種病毒的威脅可控，但仍要先想清楚三件事：
其一、疫情爆發3年以來，世界發生了很大的變化。去年底，無論是日本及南韓等的出口數據均錄得跌幅，預示西方國家的經濟正在走下坡，環球經濟衰退風險大增。在美元加息環境下，資金重回美國並非對各國構成壓力。
其二、內房債券市場爆煲，內地房地產市場不振；在財富效應下，內房市場低迷直接影響內地消費市場。即「三頭馬車」之中的「消費」也受到影響。內地政府調整對內房的監管要求，但「房住不炒」的大方向並沒有改變，內地經濟將進入「轉型期」及繼續進行「產業升級」。自2003起，由內地自由行所帶動的「爆發式」消費，不見得會繼續在本港出現，內地消費模式將趨向理性及審慎。
其三、雖然香港商界知道環球經濟不振亦將影響「北水」的力度，但普遍相信內地經濟體系非常龐大，只一丁點的資金重投香港，已可使我們興旺起來。但想深一層，在加息及出口不振的情況下，內地亦需要振興自身經濟及刺激「內消」。無論是投資或消費，皆不見得會像重前般蜂湧來港。在美元利息高達5厘以上的情況下，就是內地資金來港，何不先放銀行做定期存款？甚至乎可以購買流動性更高的股票或債券，怎會急於以高價購入租金回報率不足2厘的超級豪宅及工商類物業？當香港發展商及投資者都不再「惜售」之際，為何內地投資者會衝動地「接貨」？
總的來說，香港與內地通關，兩地人流互通會對本港經濟有所幫助，但不可能一下子回復到疫情前之水平。疫情爆發3年以來，環球經濟及內地的情況亦出現了很大的變化。過去內地自由行來港「爆發式」的消費及「北水」在香港房地產市場上以高價大規模地「接貨」之情況應該不會再發生；無論是內地的消費或投資，皆會愈來愈理性及審慎。
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